李涛准备出售海南度假房 资料图沪深股票配资
经济观察报 记者 田国宝
6月中旬，接到物业公司电话后，李涛急忙从北京赶到海南。由于房子长时间无人居住和打理，窗户玻璃不知何时碎裂，屋内进入雨水，大部分装修和家电已毁坏。
李涛在海南待了几天，将房屋清理干净，修好破损的玻璃。他粗略估算，重新装修并配置齐全家电，至少需要十几万元。李涛在电话里和妻子商量后，决定卖掉这套房子。
李涛说，这套房产平时利用率很低，每年还需支付物业费等费用，自购入以来贬值近三分之一，已成为家庭的“负资产”。他从去年便开始考虑出售这套度假房，这次终于下定了决心。
此前，部分高收入群体在一、二线城市的远郊区域，或海南、云南等地购买度假房，近年来，随着房地产市场逐步进入新常态，有人基于资产配置等考虑，开始出售闲置的度假房产。
旅居
李涛是北京一家贸易公司的负责人，市场好的时候，年收入可达百万元。除了在北京拥有多套房产，他在海南、秦皇岛、老家省会城市和北京远郊也购置了不少房产。在过去，这是不少高收入人群的普遍做法。
李涛所在的贸易行业受政策、供需等因素影响，波动较大。但在过去十几年，房地产市场持续上行，他会通过投资房产调节资金，生意好时买入房产，资金紧张时卖出房产。
李涛说，这样做的好处有两个：一是闲置资金投资房地产，收益高于其他领域且风险较低；二是能享受房地产上行的红利。高峰期，他在全国拥有十几套房产，价值数千万元。
2018年春节，李涛和几个做生意的朋友在海南度假。当时，有关海南即将限购的消息开始流传。他和朋友商定，在海南限购前买一套房，供日后度假用。
春节后，李涛和朋友们完成购房手续。李涛的房子面积180多平方米，总价超过600万元，可以容纳一家四口及双方父母。在他看来，每年到海南过春节是美好生活的象征之一。
海南限购后，大量度假房投资客涌入云南西双版纳等旅游城市。当时，西双版纳景洪市大街上随处可见挂着海南车牌的汽车，当地房价很快突破万元大关。在此期间，王有以70万元的价格在西双版纳购置了一套约75平方米的房子。
大量度假房投资客涌入云南西双版纳 资料图
王有在北京一家研究机构任职，他的朋友、同事在云南和海南买房的不在少数。每年春节前后，大家常结伴到这些地方度假。还有人在北京周边的张家口、承德等地买房，用于夏季周末或假期避暑。
这类高收入群体在全国主要旅游城市、沿海城市及一、二线城市周边形成了一个庞大的旅居市场，引发了万达、华侨城、荣盛发展、世纪金源、港中旅等一批房企进行旅游地产开发。
李涛说，海南的旅游度假资源独一无二，面对的是全国购房者。他身边一些做生意的大老板通常在三亚、陵水等地购买别墅，总价在千万级别，部分独栋别墅总价甚至接近亿元。
像李涛这样的小老板或大公司白领通常在海南购买大平层海景房沪深股票配资，总价在千万元以内。普通白领或小生意人则多购买公寓，或者在云南以及一、二线城市远郊购置普通度假房，甚至酒店式公寓。
万达的一位前高管告诉经济观察报，不同于城市核心区的普通住宅，旅游地产项目一般为大盘，去化较慢，一个项目可能销售十年甚至二十年仍无法清盘，但优点是拿地成本低，利润空间大。
他认为，旅游地产是经济发展到一定阶段的必然产物。随着高收入群体规模扩大，必然产生远离城市喧嚣、寻找净土的需求，很多人不止在一个地方购置度假房产，这也给了万达当初押注旅游地产的底气。
转变
2018年4月海南限购后，三亚、陵水等城市的房价一度下跌，但部分项目通过续保或补缴个税等方式突破限购，下半年房价开始回升。2019年，李涛购房城市的平均房价已升至3万元/平方米以上，这一价格水平持续至2020年年初。
2020年年初，全国旅游业遭受重创，旅游地产业也受到较大冲击。海南多个热点度假区房价跌破3万元/平方米，西双版纳房价从万元回落至七八千元，环北京等区域的度假房产也跌破万元大关。
自2020年起，李涛的贸易生意受到影响，业务量减少近四成，利润大幅下滑。由于资金链紧张，他陆续卖出多套房产弥补资金缺口，仅保留北京、海南和老家的三套房子。
2021年前后，海南多个城市开始整顿房地产市场，突破限购等操作被叫停，部分城市和区域的房价再次出现回调。李涛在海南的房子价格维持在2.5万元/平方米左右，但部分稀缺的独栋别墅价格仍在上升。
2023年，李涛生意未见明显好转，业务量进一步下滑至高峰期的四成左右，利润几乎为零。彼时，因旅游业逐步恢复及利好政策出台，海南房价开始走出低谷，虽未恢复至2020年初水平，但已出现量价齐升局面，一些独栋别墅的价格甚至突破历史纪录，度假市场开始分化。
多年来，李涛因工作忙碌，几乎无暇度假，在海南买房以来，全家仅去过一次。由于房子利用率低，李涛曾考虑委托民宿机构运营，但由于租金价格不高，收益微薄，且未来收回还需重新装修，他放弃了这一想法。
2024年下半年，李涛房子所在地的房价再次出现松动，平均价格徘徊在2万元/平方米至2.3万元/平方米。从投资角度看，他认为海南的房子已“买亏了”。
2024年生意更加困难，下半年李涛想卖掉海南的房子，但妻子认为海南房产具有稀缺性，价值早晚会回升，卖房等于割肉。卖房计划暂时搁置。
房价何时能回升，李涛和妻子都没底。房子不产生收益，每年近万元的物业费却是实实在在的支出。
这次房子被水泡，冰箱、洗衣机、音响等家电全部毁坏，地板、门、沙发等软硬装损坏严重，恢复居住条件需投入十几万元。
李涛说，度假房类似问题不少。他朋友的房子曾被撬门，家中值钱物品被盗，因不知何时发生，只能认亏。这让他意识到，一旦房子升值较慢，持有成本和不确定的风险就开始显现。即便偶尔到海南度假，住酒店和民宿的成本也低于持有房产。
生意好的时候，修缮房屋需要的几十万元对李涛来说不算什么，但近年他的生意难做，这笔支出就让他力不从心了。妻子虽然不舍得卖掉房子，但最终被说服了。
李涛说服妻子卖房 资料图
卖房
这些年，李涛只去海南的房子度假过一次。王有自从买了西双版纳的房子后，只是偶尔路过时住一晚，他的妻子和孩子甚至不知道房子是什么样。更让他难以释怀的是，自买入至今，房子的市场价格缩水近四成。
王有说，他购房的区域是一个旅游区，商业、游乐等设施到冬季才开始运营，虽然周边配套能满足日常生活需求，但缺乏其他娱乐活动，偶尔住两天尚可，时间长了就觉得乏味。
王有的同事在河北怀来有一套别墅，刚买时全家兴致勃勃，几乎每个周末都去怀来度假，偶尔也会邀请王有一家同去。尤其在夏季炎热时，两家人一起吃喝聊天，颇为惬意。
这样的生活持续了半年多，王有同事的度假热情逐渐消退。平时上班已十分疲惫，周末去怀来虽名义上是度假，但打扫房间、做饭、收拾、来回开车很累，还不如留在北京家中舒适。
王有说，度假一方面追求优美环境，另一方面追求新鲜感，一个地方再美，连续去五次也会失去吸引力。不同于怀来，西双版纳距离北京遥远，前往不便，且交通成本高，性价比低。
王有和妻子都在事业单位工作，老人年事已高需要照顾，孩子学业繁忙，一家人其实无暇度假。2024年下半年，王有将房子委托给当地中介出售，目前尚未售出。
王有说，他身边也有人开始计划卖掉度假房，包括在怀来买房的同事，近期已将房产挂在网上出售。原因之一是房价下跌，其次是使用率低、物业服务差、房屋还常遭盗窃。
李涛生意繁忙，无暇前往海南修缮房子。他计划等孩子放假后，让妻子和孩子去一趟，简单修缮房屋，尽量以最低成本恢复正常状态，不再添置家电家具，修缮完成后就委托中介卖掉。
李涛与海南的中介聊过，他的房子当前市场价约400万元。若想快速成交，需在价格上让步；若不着急，可慢慢等待机会。中介表示，他的房子属于海景房，不愁卖，关键在于价格。
通过与中介交流，李涛发现，他所在小区不仅有业主在卖二手房，开发商也在出售一手毛坯现房，价格低于二手房；小区还有一些工抵房，售价甚至低于2万元/平方米。
李涛在老家的房子现由父母居住，他和妻子每月都会回去探望老人，有时带朋友一同前往，房屋使用率较高。但海南的房子对上有老下有小的家庭来说，似乎并不适合。
李涛的孩子正在读大学，他计划卖掉海南的房子后，用这笔钱为孩子在就读城市购置一套房产。李涛表示，自己的生意不确定性较大，趁现在还有能力，帮孩子解决最大的问题，孩子毕业后压力会小很多。
（应受访者要求，李涛、王有均系化名）
（作者 田国宝）
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